phương pháp tính thông số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng | Propertyxreal

phương pháp tính thông số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng | Propertyxreal

thông số sử dụng đất, mật độ, chỉ giới xây dựng là gì? Quy định thông số sử dụng đất, tiêu chuẩn mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ – lộ giới, khoảng lùi.

thông số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng là những khái niệm quan trọng trong thi công. Những thông số này cần được xác lập rõ trước lúc thiết kế lên bản vẽ xin giấy phép xây dựng. Cùng ancu.me tìm hiểu chi tiết phương pháp tính thông số sử dụng đất và mật độ xây dựng cùng những quy định về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, lộ giới đường được xem như thế nào trong bài viết sau:

I. Quy định thông số sử dụng đất

thông số sử dụng đất là gì?

Theo định nghĩa thông số sử dụng đất chính là tỷ suất giữa tổng diện tích quy hoạnh sàn xây dựng trên toàn bộ đất (m2).

Tiêu chuẩn thông số sử dụng đất trong số đó gồm có cả các tầng, hiên chạy, trừ khu vực trống như hố thang máy, hộp kỹ thuật, tầng hầm dưới đất, mái…

thông số sử dụng đất quy định ở đâu?

thông số sử dụng đất xuất phát từ quy hoạch đô thị tại những nước tăng trưởng, tương quan đến số tầng cũng như mật độ xây dựng các tầng. thông số này sẽ không hưởng nhiều đến nhà xưởng công nghiệp mà đa số để giới hạn số tầng ở những Dự Án BĐS khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép. 

thông số sử dụng đất thể hiện được quy mô khu công trình, phí xây dựng, khu công trình là bao nhiêu trên mỗi mét vuông nên vô cùng cần thiết.

thông số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích quy hoạnh sàn, phối phù hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Các lô đất trong một khu vực có cùng diện tích quy hoạnh nhưng thông số sử dụng đất không giống nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng trong tình hình giá tiền của đất bán nền tăng dần đều. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến mạng lưới hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ đối đầu của Dự Án BĐS.

thông số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực đó. thông số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại Dự Án BĐS càng thấp. Đây là một trong những yếu tố tác động đến quyền lợi của chủ sở hữu khi Dự Án BĐS kết thúc vòng đời của nó. 

Các nhà góp vốn đầu tư thường tìm Dự Án BĐS tái góp vốn đầu tư có thông số sử dụng đất thấp vì họ cần đảm bảo được lợi nhuận sau lúc thông số sử dụng đất sau hạng sang 2-3 lần khu chung cư cũ.

Cách tính hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng

phương pháp tính thông số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng

Hướng dẫn phương pháp tính thông số sử dụng đất trong xây dựng

Quy định công thức tính thông số sử dụng đất tính thế nào? Cách xác lập thông số sử dụng đất chung cư cao tầng liền kề, nhà tại, khách sạn như sau:

thông số sử dụng đất = Tổng diện tích quy hoạnh sàn xây dựng / Tổng diện tích quy hoạnh lô đất (đơn vị chức năng: lần)

thông số sử dụng đất có hai kiểu đơn vị chức năng là: FAR – lần (tiếng Anh: Floor Area Ratio) và FSI – % (tiếng Anh: floor space index).

VD: Chẳng hạn, diện tích quy hoạnh xây dựng nhà tại là 60m2, 2 tầng trên một lô đất có diện tích quy hoạnh 120m2 thì:

HSSDD = (60 x 2)/120 = 1 lần (hoặc là 100%)

II. Quy định về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng chia thành hai dạng: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

– Mật độ xây dựng thuần (net tô): 

Mật độ xây dựng thuần là tỷ suất đất khu công trình chiếm đóng trên toàn bộ diện tích quy hoạnh lô đất (m2) riêng với nhà tại riêng lẻ. Đất khu công trình chiếm sẽ không gồm có sân vui chơi nhỏ, tiểu cảnh ngoài trời, hồ bơi,… trừ sân thể thao xây cố định chiếm diện tích quy hoạnh lớn. 

– Mật độ xây dựng gộp (brut tô)

Mật độ xây dựng gộp là tỷ suất đất khu công trình chiếm đóng trên toàn bộ diện tích quy hoạnh lô đất (m2). Đất khu công trình chiếm sẽ gồm có không gian ngoài trời, khoảng lối đi, cây xanh, khu vực không xây nằm trong lô đất.

Công thức tính mật độ xây dựng

phương pháp tính mật độ xây dựng nhà tại, khu công trình, nhà xưởng,… như sau:

Mật độ xây dựng (%) = diện tích quy hoạnh đất khu công trình chiếm đóng (m2) / Tổng diện tích quy hoạnh lô đất (m2) x 100%

(Đất khu công trình chiếm đóng theo hình chiếu bằng ngoài nhà phố, Nhà biệt thự)

VD: Chẳng hạn diện tích quy hoạnh xây dựng khu công trình là 70m2 trên lô đất 100m2 thì mật độ xây dựng là: 70/100 x 100% = 70%.  

Tiêu chuẩn mật độ xây dựng

* Theo quyết định hành động số 45/2009/QÐ-Ủy Ban Nhân Dân ngày 03 tháng 07 năm 2009, quy định mật độ xây dựng tối đa nhà tại riêng lẻ, nhà phố, nhà vườn, Nhà biệt thự, resort:




diện tích quy hoạnh lô đất (m2)

≤50

75

100

200

300

500

1000

Mật độ XD tối đa (%)

riêng với quận nội thành của thành phố

100

90

85

80

75

70

65

riêng với huyện ngoài thành phố

100

90

80

70

60

50

50

Ví dụ: nhà của bạn có diện tích quy hoạnh 100m2 ở ngoài thành phố thì mật độ xây dựng tối đa là 80%, nghĩa là được phép xây dựng 80m2, diện tích quy hoạnh 20m2 còn sót lại làm sân.

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần chung cư:

Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần chung cư

Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần chung cư

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần tối đa nhóm nhà TM đô thị, nhà sử dụng hỗn hợp:

Mật độ xây dựng thuần nhóm nhà dịch vụ đô thị, nhà sử dụng hỗn hợp

Mật độ xây dựng thuần nhóm nhà TM đô thị, nhà sử dụng hỗn hợp

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần với nhà máy, kho tàng:

Mật độ xây dựng thuần với nhà máy, kho tàng

Mật độ xây dựng thuần với nhà máy, kho tàng

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng gộp (brut-tô):

– Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị chức năng ở là 60%. 

– Mật độ xây dựng gộp tối đa của những khu du lịch 

– nghỉ ngơi tổng hợp (resort) là 25%. 

– Mật độ xây dựng gộp ối đa của những khu trung tâm vui chơi công viên công cộng là 5%. 

– Mật độ xây dựng gộp  tối đa của những khu trung tâm vui chơi công viên chuyên đề là 25%. 

– Mật độ xây dựng gộp tối đa của những khu cây xanh chuyên dụng (gồm có cả sân gôn), vùng bảo vệ thiên nhiên và môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có tương quan, nhưng không quá 5%.

III. Quy định về chỉ giới xây dựng

Cùng tìm hiểu quy định chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì, chỉ giới đường đỏ khác chỉ giới xây dựng như thế nào qua tin tức chi tiết sau:

Chỉ giới đường đỏ/lộ giới là gì?

Khái niệm chỉ giới đường đỏ nghĩa là gì? đây là đường ranh lộ giới xuất hiện ở bản đồ quy hoạch và thực địa để xác lập ranh giới giữa đất xây dựng và đất nằm trong chỉ giới đường đỏ như đất giao thông vận tải/ khu công trình hạ tầng, công cộng, chỉ giới đường đỏ ở đô thị là các phần lòng đường, vỉa hè.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Cách xác lập chỉ giới xây dựng chính là đường giới hạn được phép xây dựng nhà tại, khu công trình. 

– Nếu khu công trình xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ: đường chỉ giới xây dựng sẽ trùng với chỉ giới đường đỏ.

– Nếu khu công trình xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ: đường chỉ giới xây dựng sẽ lùi vào chỉ giới đường đỏ (gọi là khoảng lùi – tiếng Anh: setback).

Phần lớn chỉ giới xây dựng khu công trình, nhà tại, tầng hầm dưới đất,… hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, chỉ giới xây dựng phía trên của nhà sẽ nới hơn chỉ giới đường đỏ nếu ban công, ô văng, mái hắt được phép nhô khỏi chỉ giới đường đỏ.

Bản vẽ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi

Bản vẽ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi

Quy chuẩn về khoảng lùi khu công trình

Quy định về khoảng lùi trong xây dựng là bao nhiêu mét? Tiêu chuẩn chỉ giới xây dựng tính từ đâu? Khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và lộ giới phụ thuộc vào quy hoạch, chiều rộng của lộ giới, độ cao khu công trình, tuy nhiên theo nguyên tắc nhà xây càng cao thì khoảng lùi càng sâu, diện tích quy hoạnh xây thu hẹp:

– Lộ giới nhỏ hơn 19m:

  • độ cao khu công trình dưới 19m: không cần chừa khoảng lùi, có thể xây sát vỉa hè. 
  • độ cao khu công trình 22m: khoảng lùi là 3m từ vỉa hè.
  • độ cao khu công trình 25m: khoảng lùi là 4m từ vỉa hè.
  • độ cao khu công trình từ 28m trở lên: khoảng lùi là 6m từ vỉa hè.

– Lộ giới từ 19-22m:

  • độ cao khu công trình từ 22m trở xuống: không cần chừa khoảng lùi
  • độ cao khu công trình 25m: khoảng lùi là 3m từ vỉa hè.
  • độ cao khu công trình 28m trở lên: khoảng lùi là 6m từ vỉa hè.

– Lộ giới trên 22m:

  • độ cao khu công trình 25m: không cần chừa khoảng lùi.
  • độ cao khu công trình 28m trở lên: khoảng lùi là 6m từ vỉa hè.

Nguyên tắc trên là khung tiến hành, tuy nhiên trong thực tiễn sẽ có sự chênh lệch một ít tùy trường hợp và tùy theo diện tích quy hoạnh đất được xem xét quyết định hành động chỉ giới đường đỏ.

giành được phép xây nhà ở ngoài chỉ giới xây dựng không?

Không được phép xây nhà ở lấn chỉ giới xây dựng. Quy định như sau:

– Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng:






Chiều rộng lộ giới (m)

Độ vươn ra tối đa Amax (m)

Dưới 7m

0

7-12

0,9

>12-15

1,2

>15

1,4

– Các bộ phận nhà được phép nhô ra:




Độ cao so với mặt hè (m)

Bộ phận được nhô ra

Độ vươn tối đa (m)

Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)

≥ 2,5

Gờ chỉ, trang trí

0,2

1,0m

≥ 2,5


 


≥3,5


 

Kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa


Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực):


– Ban công mái đua 1,0


– Mái đón, mái hè phố

 

 


 


1,0


0,6

Trên đây là tin tức về phương pháp tính mật độ xây dựng và thông số sử dụng đất, những quy định về lộ giới xây dựng, (chỉ giới đường đỏ luật xây dựng), xây nhà ở cách lộ giới bao nhiêu để bạn tham khảo. Theo dõi thêm nhiều tin tức xây dựng nhà tại trên ancu.me.

Keyword: phương pháp tính thông số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng | Propertyxreal

Tham Gia Cộng Đồng BĐS Nhà Đất PropertyxReal

💝 Các Dự Án BĐS BĐS Tại: https://propertyxreal.com/

💝 Nhóm góp vốn đầu tư BĐS Nhà Đất Tại : https://www.facebook.com/groups/propertyxreal/

💝 Xem Thêm Kiến Thức BĐS tại : https://propertyxreal.com/blog/kien-thuc-bat-dong-san/

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

2